Airbnb critica as novas regras de aluguer em Espanha

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A plataforma de reservas de alugueres de curta duração Airbnb reagiu às restrições espanholas sobre o aluguer de propriedades, sublinhando que estas terão graves repercussões tanto no rendimento como no emprego.

Citando um estudo realizado pela Oxford Economics no final de 2024, a Airbnb alerta para o facto de 400 000 empregos serem postos em risco pelos regulamentos, juntamente com quase 30 mil milhões de euros de receitas.

O governo espanhol implementou novos regulamentos sobre alugueres de curta duração a 2 de janeiro. Qualquer proprietário que pretenda arrendar a sua casa tem agora de estar registado numa base de dados nacional e obter uma autorização antes de poder colocar a sua propriedade nas plataformas de reserva.

Os prestadores de serviços de alojamento são também obrigados a recolher informações pessoais sensíveis dos seus hóspedes, incluindo dados bancários e identificadores pessoais. Espanha também propôs aumentar o IVA sobre os alugueres de curta duração para igualar os 10% pagos pelos hotéis.

Embora tenha entrado em vigor em janeiro, o regulamento só será totalmente aplicado a partir de 1 de julho. Após essa data, os proprietários de imóveis arriscam-se a receber coimas até 600 000 euros por incumprimento.

Porque é que Espanha impõe estas restrições aos imóveis para arrendamento?

Para o Governo espanhol, empresas como a Airbnb estão a alimentar uma crise de habitação que só pode ser travada através de regulamentação.

"A nossa obrigação é dar prioridade ao uso das casas em detrimento do uso turístico", disse o primeiro-ministro Pedro Sanchez numa conferência de imprensa na semana ada. "Há demasiados Airbnbs. O que está a faltar é habitação".

Sanchez afirma que os não residentes de fora da UE compraram cerca de 27.000 casas e apartamentos em Espanha em 2023, não para viver, mas para ganhar dinheiro. "Com a escassez de habitação que temos, é evidente que não podemos permitir isto", concluiu.

Para além das restrições sobre quem pode arrendar casas e da nova burocracia para os potenciais proprietários, Espanha espera aplicar um imposto até 100% sobre a compra de imóveis por compradores não comunitários. Isto incluiria os compradores do Reino Unido.

Outra razão para as alterações é o facto de os residentes se manifestarem contra os efeitos do turismo excessivo. Ao longo de 2024, algumas zonas de Espanha foram abaladas por dramáticos protestos anti-turismo em locais de grande afluência de visitantes, esperando-se mais em 2025.

Apesar dos protestos locais, Espanha registou um aumento de 10% no número de visitantes em 2024, com a visita de 94 milhões de turistas estrangeiros, de acordo com o ministro do Turismo Jordi Hereu.

Para os proprietários de imóveis, a implementação destas novas regras é uma adição indesejável e muitas vezes confusa.

"Há muita incerteza sobre o assunto", diz Samuel Toribio, responsável pela Europa na plataforma de aluguer Homelike. "Estamos a assistir à aplicação simultânea de diferentes níveis de legislação que, em alguns casos, são contraditórios."

Toribio observa que estas diferentes aplicações a nível municipal, regional e nacional estão a causar confusão no mercado. Embora a política nacional exija um número de registo, algumas regiões estão a aplicar as regras de forma diferente.

Na Andaluzia, por exemplo, as regras mudam em função da duração do aluguer e, em Madrid, está a ser aprovada uma regra que impede qualquer novo aluguer de curta duração no centro da cidade. "Há uma falta de uniformidade no cenário que gera uma incerteza preocupante", acrescentou.

Airbnb alerta para o impacto nas comunidades rurais e nas pequenas empresas

O relatório da Oxford Economics concluiu que 141 milhões de noites de hóspedes foram adas em alugueres de curto prazo em Espanha em 2023. Os anfitriões ganharam 5,4 mil milhões de euros, mas ter esses hóspedes em Espanha rendeu à economia 29,6 mil milhões de euros através de gastos em lojas, restaurantes e empresas locais.

"As restrições excessivas impostas aos alugueres de curta duração não serão apenas prejudiciais para os anfitriões, mas também para o desenvolvimento rural e para a atividade comercial das pequenas empresas locais", afirma a Airbnb. "Também prejudicarão o turismo familiar, que procura simplesmente encontrar alojamento a preços íveis em zonas não sobrelotadas, prejudicando a competitividade de Espanha como destino familiar."

Os dados do Eurostat revelam uma tendência para os locais rurais e menos visitados para alugueres de curta duração. Em 2023, 33,6 por cento das noites foram adas em zonas rurais, contra 31 por cento em 2018, um aumento de 17,6 milhões de noites de hóspedes.

No ano ado, cerca de 150 pequenas cidades e municípios espanhóis receberam os seus primeiros turistas, e a Airbnb tem alugueres disponíveis em mais de 5 000 localidades rurais e não urbanas em todo o país.

"O papel da Airbnb na promoção destas experiências rurais aumenta o atrativo destes destinos, dá poder às comunidades locais e incentiva práticas de turismo sustentável", conclui a Oxford Economics.

A Airbnb afirma que 70% das suas reservas são para propriedades em zonas rurais ou urbanas de baixa densidade.

"Ao ficarem alojados numa casa de férias, estes viajantes descobriram novos bairros e paisagens", afirma Juliette Langlais, diretora de Assuntos Públicos da Airbnb para a região EMEA. "Ao afastar os turistas dos destinos urbanos sobrelotados, onde se acumulam a oferta hoteleira, os fluxos turísticos concentrados e os desafios locais, os alugueres de curta duração dispersaram os benefícios do turismo pelas famílias e empresas locais em inúmeros destinos rurais."

A plataforma de arrendamento HomeToGo disse à Euronews Travel que, em 2024, 87% das suas pesquisas de estadias em Espanha eram para destinos rurais.

As restrições ao aluguer de férias resolvem o problema do turismo excessivo?

Estudos de caso de outras cidades onde foram impostas restrições aos alugueres de curta duração sugerem que esta não será a bala de ouro que Espanha procura.

Em Amesterdão, que implementou uma série de regulamentos sobre alugueres de curta duração, os turistas não pararam de chegar. Desde que a regulamentação atual foi introduzida em 2022, o número total de dormidas na cidade aumentou 12%.

Embora os hotéis tenham visto as noites de hóspedes disparar, o impacto dos regulamentos atingiu desproporcionalmente os proprietários de alugueres de curta duração. No mesmo período, registou-se uma diminuição de 52% nas dormidas de hóspedes de aluguer de curta duração, o que, segundo a Oxford Economics, pode significar a perda de 269 milhões de euros em potenciais ganhos dos anfitriões.

O relatório também assinala um crescente mercado de aluguer "informal", em que os anfitriões simplesmente ignoram o sistema e alugam aos hóspedes de forma não oficial, anunciando em classificados ou nas redes sociais, em vez de recorrerem a plataformas regulamentadas.

"A Airbnb compreende que em certas zonas populares entre os turistas, onde os alugueres de curta duração constituem uma grande parte do parque habitacional, o impacto nos custos e na disponibilidade de habitação pode ser relativamente elevado", afirma Jaime Rodríguez de Santiago, diretor-geral da Airbnb Espanha. "É aqui que a Airbnb está disposta a trabalhar com os governos para aplicar uma regulamentação específica e faseada."

Os alugueres de curta duração representam uma pequena proporção do total do parque habitacional nas principais cidades europeias. Amesterdão tem a percentagem mais elevada, mas ainda assim é apenas 1,5%. Em Espanha, 1,2% das habitações de Barcelona e Madrid estão classificadas como arrendamento de curta duração.

Mas nem mesmo isto é suficiente, uma vez que muitos destes alugueres são habitados pelos proprietários durante pelo menos uma parte do ano. Quando se trata de alugueres dedicados, que estão disponíveis durante pelo menos 180 noites por ano, a quota de Madrid é de 0,1% e a de Barcelona de 1,3%.

A Airbnb alega que o lóbi dos hotéis tem vindo a fazer ar a mensagem de que os alugueres de curta duração são os culpados pela falta de alojamento. Mas se não é a Airbnb e plataformas semelhantes que estão a causar a crise da habitação, o que é que está?

"O principal problema é a falta de oferta", disse Samuel Toribio à Euronews Travel. "O ritmo de construção de novas casas ainda não atingiu os padrões de 2007 devido ao aumento do custo de produção, à falta de profissionais no sector e à incapacidade de atrair investimento".

Toribio também cita a nova lei da habitação em Espanha, que entrou em vigor em 2023, como sendo "assustadora" para o sector. Diz que há uma falta de incentivos fiscais para os proprietários privados colocarem mais habitações no mercado.

A Airbnb Espanha diz que o problema fundamental é que não estão a ser construídas casas suficientes. "Na última década, Espanha construiu menos casas do que em qualquer outro momento desde 1970", disse um porta-voz à Euronews Travel. "Em 2023, os dados do Ministério da Habitação mostram que a criação de novos agregados familiares em Espanha ultraou o número de novas casas construídas em três para um".

A plataforma de arrendamento salienta ainda que Espanha tem mais de quatro milhões de casas vagas, o que representa mais de 14% do seu parque habitacional.

No que diz respeito ao turismo excessivo, Toribio observa que são necessários debates que vão para além dos regulamentos atuais. "Há uma enorme necessidade de discutir as quotas potenciais e o tipo de turismo que as cidades podem absorver", afirma.

Tanto a Airbnb como o relatório da Oxford Economics assinalam que, ao implementar estas restrições, a Espanha pode estar a conduzir mais turismo para as cidades e áreas urbanas já sobrelotadas.

"Estas limitações regulamentares estão a contribuir para que a economia do turismo em Espanha esteja fortemente dependente das cadeias hoteleiras internacionais, superconcentradas em determinadas zonas urbanas e costeiras", afirma a Airbnb. "Isto está a alimentar o turismo de massas e a fazer subir os preços do alojamento para os viajantes, com poucos ou nenhuns benefícios para as famílias locais."